购房税费估算器

买房除了首付和月供，过户当天还要一次性掏一笔税费，二手房尤其容易被低估。这页把契税、增值税及附加、个税、中介费、登记评估费逐项列清楚，算出「除了首付还得准备多少现金」。税率全部可改——各地执行口径差别很大，预置的只是 2026 年的通行档位。

这页是估算，不是报价单

税费这块是全站政策性最强的一页。同一个省的不同地市执行口径都可能不一样：限购套数怎么认定、「满二」从哪天起算（多数按契税票或产证日期）、个税是核定 1% 还是差额 20%、中介费有没有上限、评估费收不收——都由当地说了算。所以这页把每个税率都做成了可编辑的输入框，预置值只是 2026 年的全国通行档位。过户前一定去当地不动产登记中心或税务局窗口问一遍，那才是准的。

契税：2024 年底新政之后的档位

财政部等三部门 2024 年第 16 号公告自 2024 年 12 月 1 日起施行，把契税档位简化成按面积划分，并且取消了「普通住宅 / 非普通住宅」的区分，北上广深也同步适用：
· 首套：≤140㎡ 减按 1%，>140㎡ 减按 1.5%
· 二套：≤140㎡ 减按 1%，>140㎡ 减按 2%
· 三套及以上：按法定税率 3%（法定区间 3%–5%，各省在区间内确定）
注意一个细节：契税的计税依据是不含增值税的价格。如果卖方持有不满 2 年要交增值税，那么计税价 = 成交价 ÷ 1.05，契税按这个数算，会比按成交价算少一点。这页已经这样处理了。

增值税：满 2 年是分界线

个人转让住房，持有满 2 年免征增值税；不满 2 年的按 5% 征收率全额计征，计算方式是「成交价 ÷ 1.05 × 5%」（价税分离，不是直接乘 5%）。
增值税之上还有三项附加：城市维护建设税（市区 7%、县镇 5%、其他 1%）、教育费附加 3%、地方教育附加 2%，都是按增值税额计算，不是按房价。市区口径合计就是增值税的 12%。所以 300 万的房子不满 2 年，增值税 14.29 万 + 附加 1.71 万 = 16 万，这一项就能让交易成本翻倍，是「满二」这个条件值钱的原因。

个税：满五唯一免征，否则两种口径

满五唯一（卖方持有满 5 年且是家庭唯一住房）免征个人所得税。不满足的话有两种征收方式：核定征收按成交价的 1%（部分地区 1%–3%），差额征收按 (成交价 − 原购入价 − 可扣除的合理费用) × 20%。
用哪种由税务机关定，一般来说能提供完整原值凭证的走差额，提供不了的走核定。房子涨得多的，差额 20% 会远高于核定 1%；涨得少甚至亏的，差额法可能是 0。这页两种都能算，切换「个税征收方式」看看差多少。
另外两个常被问到的：个人转让住房暂免征收土地增值税，个人买卖住房免征印花税——所以明细表里这两项是 0。

名义上谁交，实际上谁付

法律上契税由买方交，增值税和个税由卖方交。但在二手房市场，卖方几乎总是要求「净得价」，也就是所有税费实际上都由买方承担。所以看总成本时，别只看契税那一栏。这页的明细表标了每项的法定承担方，同时给出「买方总现金需求」——那个数才是你要准备的钱。谈价时可以把税费明细摊开算，比空谈总价更有说服力。

新房和二手房差在哪

新房（一手）从开发商手里买，没有增值税和个税这两块（税已含在房价里），但要交住宅专项维修资金（按建筑面积收，高层约 200 元/㎡、多层约 100 元/㎡），还经常要预缴物业费。二手房省了维修资金但多了增值税、个税和中介费，所以总税费通常比新房高得多——尤其是不满 2 年的房子。这页选「新房」后会自动隐藏增值税个税、显示维修资金。

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