购房能力计算器

买房能力同时被三条线卡着：手里的现金够不够付首付和税费、月供能不能扛得住、收入能不能过银行的审批线。三条各算一个上限，真正能买的是最小的那个。这页会明确告诉你是哪一条在卡你——知道瓶颈在哪，才知道该攒钱还是该等涨薪。

这页算的是估算值

银行审批还要看征信、工作稳定性、流水真实性、共同借款人资质、当地限购限贷政策，这些都不是公式能算的。这页只回答「按你填的现金、收入和贷款条件，数学上能撑起多贵的房子」。结果仅供参考，实际额度以银行核定为准。

三条约束是怎么算的

现金约束：可用现金要同时覆盖首付、税费和装修，所以「房价 × (首付比例 + 税费比例) + 装修预算 ≤ 现金 − 应急储备」，反解出房价上限。
月供约束：先把你愿意承担的月供用等额本息公式反算成可贷本金（`P = A × (1 − (1+r)⁻ⁿ) / r`），再除以 (1 − 首付比例) 得到房价。
收入约束：银行认的月供上限 = 月收入 × 月供收入比 − 现有月负债，然后同上反算。
最后取三者（有额度上限的话四者）的最小值。是哪一条最小，那条就是你的瓶颈。

瓶颈在现金还是在收入，对策完全不同

如果卡在现金：涨薪没用，你需要的是攒够首付，或者找一个首付比例更低的房子/贷款方案（首套 15% 比 30% 能多买近一倍）。
如果卡在收入或月供：再攒首付的边际效果有限，你需要的是提高收入、延长贷款年限、或者加一个共同借款人。
如果卡在额度上限：考虑组合贷，把公积金贷满、剩下用商贷补，用 组合贷款计算器 算。
页面的结论句会直接说明是哪一条，还会告诉你「再多攒多少钱能买到多贵的房」。

月供收入比填多少合适

银行普遍按 50% 卡上限，这是审批线不是舒适线。实际住进去以后，物业费、取暖费、装修分期、孩子开销都会压上来，月供超过收入的 40% 就会明显有压力，超过 50% 基本就是月光。所以这页把「银行的线」和「你自己愿意承担的月供」分成了两个输入：前者决定银行批不批，后者决定你住得舒不舒服。建议先按 50% 看看上限，再按自己真实能接受的数字算一遍。

别忘了税费和装修

这是最常见的翻车点：算好首付刚好凑够，结果过户时被税费打懵。二手房税费能占到房价的 2%–8%（取决于满二满五和面积），300 万的房子可能就是 6 万到 24 万。装修加家电按 90㎡ 算，简装也要 15 万以上。这页把这两笔都放进了现金约束里。精确的税费用 购房税费估算器 算完再回来改「税费占房价比例」。

应急储备为什么要单独留

因为房贷是三十年不能断的月供。把现金全部砸进首付，一旦遇到失业、生病、装修超支，就只能去借高息的消费贷，那时候的利率是房贷的两倍。通用建议是留够 6 到 12 个月的家庭总开支——按月开支 1.5 万算就是 9 万到 18 万。这笔钱不是浪费，它是你敢签三十年合同的前提。

延长年限的边际效果会衰减

下面的敏感度表能看出来：同样的月供，从 20 年延到 30 年确实能多贷不少，但从 30 年延到 40 年（如果允许的话）就几乎没什么提升了——因为后面那些年的月供折现后已经很小。而且年限越长总利息越多。所以延长年限是有天花板的手段，优先级应该排在提高首付和提高收入之后。反过来想从月供倒推能贷多少，用 房贷反算计算器。

相关工具

购房税费估算器、房贷计算器、公积金贷款额度计算器、房贷反算计算器、组合贷款计算器。